オーナーにとって、生活者にとって
様々な潜在的リスクをはらむアスベスト

アスベストの潜在的なリスクは以前から指摘されていましたが、2005年にアスベスト関連施設の近隣住民への健康被害が明らかになったことで、健康リスクは一挙に顕在化。今やアスベスト対策は建築物所有者の責務となっています。
健康リスクとして一般的に認識されるようになったアスベストですが、ビルオーナー様が資産面のリスクとして、アスベストを十分認識していないケースはまだまだ存在するのです。

---

アスベストの築50年問題

吹き付けアスベストの使用が禁止されたのが1975年。ビルの建替え目安を築40〜50年とすると、今後10年間ほどで吹き付けアスベストが使用されたビルのアスベスト除去需要の高騰が想定されます。これはアスベストの築50年問題とされ、業社確保が困難になる、除去費用が上昇する等が懸念されています。
1975年以前に建てられたビル（2013年時点で築38年）のオーナー様は、アスベストが使用されていることを把握していることも多く、耐震診断の際にアスベストの確認を相談されることも増えています。

ピーク時を避けたアスベスト除去工事による適切な工期・予算の確保が重要

アスベストの除去はビル解体時でなくとも、事前に行うことができます。除去工事のピーク時に駆け込みで依頼をするのではなく、所有しているビルがアスベストを使用されているかを事前に把握することで、長期的な計画で対応することが可能となります。これにより、適切な工期・予算で除去工事を実施する体制をとることができます。

立場ごとに見るアスベストリスク

耐震構造調査をご予定の方

不動産投資会社・ビルオーナー様

Ｍ＆Ａ、資産除去債務に関係する方

古いマンションの管理組合の方

震災に追い打ちをかけるアスベスト被害

阪神大震災、新潟中越地震、そして東日本大震災。大規模震災の後に発生する2次的災害として、アスベストは大きな問題となっています。現地では十分な準備ができない状態での処理を迫られることとなり、アスベストの危険性を知りながら、ガーゼマスクやタオルを口に巻いての作業を行うケースが多いのです。また、倒壊した家屋の廃材などとともに集積所に運ばれたアスベストが舞い、健康被害を拡散するリスクもあるのです。

まずは耐震＋アスベスト診断

オーナー様の中には耐震診断を実施してはじめてアスベストの使用を知り、対応に頭を悩ますことがあります。仮に耐震性に問題がなかったとしても、アスベストが使用されていることが明らかになれば、ビルの資産価値低下の可能性は高くなります。

建替え、リノベーション。どちらを選択しても必要となるアスベスト除去

ビルを取り壊し、建替えるか。リノベーションを施し資産価値を維持するか。築40年前後のビルオーナー様は判断を下さなければならない時期が迫っています。リノベーションを行う場合、アスベストを除去しない限り大改装はできません。また、取り壊しの際にもアスベスト除去は必須となります。
このため、事前の準備なくしては前述の「築50年問題」に直面してしまうのです。

不動産の売買・運用計画を最適化し計画の進行を妨げないクイックOne工法

資産除去債務の計上が2010年より開始され、特に環境意識の高い企業等では資産除去債務に関する会計基準の適用を済ませているため、一見もはや関係のない話題かと思われがちです。
しかし、新たな不動産投資やM&Aによる企業買収、事業再生等を憂慮すると、自社ではなく相手先のことを意識しなければなりません。相手の不動産がどのような状態か分からないまま不動産の買取・買収を行った後、アスベストの使用が判明しては資産の運用計画の変更を余儀なくされます。
また、不動産を売却するオーナー様側の視点では、アスベスト除去工事をしないまま不動産の売却、事業譲渡を行うと、アスベストの存在をタテに価値を買い叩かれてしまう可能性もあるのです。

住人のマンションへの満足度ビルの資産価値向上に向けたアスベスト除去

賃貸・分譲にかかわらず、自身が住むマンションにアスベストが使用されていることを快く思う人はいません。売却する際を考慮すると、良質で価格を抑えた新築マンションが販売される昨今、アスベストの使用は価格面・心象面ともに大きなデメリットとなってしまいます。タテに価値を買い叩かれてしまう可能性もあるのです。